Immobilie im Miteigentum - Was geschieht nach der Scheidung?

Häufig erwerben Ehegatten im Verlauf der Ehe eine Immobilie gemeinsam. Sie bilden damit rechtlich eine Miteigentumsgemeinschaft (§§ 741 ff. BGB und §§ 1008 ff. BGB). Nach der Scheidung ist häufig eine der wichtigsten Fragen, was mit der Immobilie nun geschieht. Idealerweise lässt sich auch nach der Trennung noch eine einvernehmliche Lösung finden. Ist auch diese nicht mehr möglich, bietet das Gesetz jedoch auch Mittel zur Durchsetzung der eigenen Rechte.

Einvernehmlicher Abkauf des Miteigentumsanteils

Entspricht es dem Willen beider Ehegatten, ist ein Abkauf des Miteigentumsanteils häufig eine sinnvolle Regelung. Falls der Wert der Immobilie nicht bereits feststeht, wird dazu zunächst der Wert der Immobilie ermittelt. Hierfür können etwa bisherige Maklerschätzungen herangezogen werden, oder eine Ermittlung des Wertes separat beauftragt werden. Danach wird im Rahmen eines notariellen Kaufvertrags der Miteigentumsanteil vom einen Ehegatten an den anderen verkauft und übertragen. Am Ende ist ein Ehegatte alleiniger Eigentümer der Immobilie und der andere hat dafür eine Kaufpreissumme erhalten. Als Anwälte begleiten wir den Bewertungsprozess und setzen für Sie einen rechtssicheren Vertrag auf, der Ihre Rechte und Interessen zuverlässig wahrt.

Einvernehmlicher Verkauf oder Vermietung

In derselben Weise können sich Ehegatten auch darauf einigen, die Immobilie gemeinsam an einen Dritten zu verkaufen und den gesamten Kaufpreis hälftig aufzuteilen. Alternativ kann die Immobilie auch im gemeinsamen Eigentum beider Ehegatten bleiben und vermietet werden, sodass beide Ehegatten aus den Mieteinnahmen profitieren. Hierbei ist allerdings zu beachten, dass auch bei der gemeinsamen Vermietung Streitigkeiten entstehen können, sodass sich diese Option nur anbietet, wenn sich die Ehegatten auch nach der Trennung noch gut genug verstehen.

Nicht-einvernehmlicher Verkauf des Miteigentumsanteils

Das Gesetz lässt es auch zu, dass ein Ehegatte seinen Miteigentumsanteil an einen Dritten verkauft und veräußert, § 747 S. 1 BGB. Dem verbleibenden Ehegatten wird damit ein Dritter "aufgedrängt", den er sich selbst als Miteigentümer nicht aussuchen kann. In der Regel wird der verbliebende Ehegatte dann aber die Aufhebung der Miteigentumsgemeinschaft verlangen (§ 749 Abs. 1 BGB), was dazu führt, dass die Immobilie im Wege einer Teilungsversteigerung verkauft wird, § 753 Abs. 1 S. 1 BGB. Dieser Gefahr sind sich Käufer in der Regel bewusst. Daher ist von dieser Option auch grundsätzlich abzuraten. Denn man wird keinen angemessenen Kaufpreis für den einzelnen Miteigentumsanteil am Markt erzielen können.

Nicht-einvernehmliche Teilungsversteigerung

So, wie beim Verkauf des Miteigentumsanteils ein kaufender Dritter die Teilungsversteigerung herbeiführen kann, kann das selbstverständlich auch ein Ehegatte direkt. Wirtschaftlich riskant ist bei diesen Teilungsversteigerungen jedoch immer, dass ein Erlös erzielt werden kann, der mitunter deutlich unter dem eigentlichen Marktwert der Immobilie liegt. Neben höheren Verkaufsnebenkosten (wegen des zusätzlichen Verfahrens) verliert man bei einer Versteigerung auch die Auswahl über die Person, die den Zuschlag erhält, sowie die Freiheit der Preisbestimmung. Da eine Teilungsversteigerung letztlich ein Verkauf der gesamten Immobilie über Umwegen ist, sollte das ein letztes Mittel bleiben. Der einvernehmliche Verkauf ist stets wirtschaftlich sinnvoller.

Ansprüche auf alleinige Benutzung der Immobilie

Unter Umständen steht einem Ehegatten gegen den anderen ein Anspruch auf alleinige Nutzung der Immobilie zu. Es wird hier nach den Zeiträumen zwischen Trennung und Scheidung bzw. nach Scheidung unterschieden.

Nach der Trennung aber vor der Scheidung gilt § 1361b Abs. 1 S. 1 BGB. Demnach kann ein Ehegatte - wenn er getrennt leben möchte - die alleinige Nutzung der gesamten Immobilie oder eines Teils davon verlangen, sofern das auch unter Berücksichtigung der Belange des anderen Ehegatten nötig ist, da sonst für den einen Ehegatten eine unbillige Härte entstünde. Eine unbillige Härte liegt insbesondere dann vor, wenn der eine Ehegatte dem anderen oder den Kindern gegenüber gewalttätig wurde (§ 1361b Abs. 2 BGB), das Kindeswohl die Überlassung erfordert (§ 1361b Abs. 1 S. 2 BGB), der neue Lebenspartner in die Wohnung aufgenommen wird, oder dauernde erhebliche Störungen geschehen. Bei einer Überlassung der Immobilie (ob freiwillig, oder gerichtlich durchgesetzt) steht dem weichenden Ehegatten unter Umständen ein Nutzungsentschädigungsanspruch zu, falls das der Billigkeit entspricht, § 1361b Abs. 3 S. 2 BGB. Relevant ist in diesem Kontext insb., wie sich die Einkommensverhältnisse der Ehegatten gestalten und ob Unterhalt gezahlt wird. Zahlt der weichende Ehegatte zum Beispiel Unterhalt, kann dieser unter Umständen wegen des Wohnvorteils gekürzt werden.

Nach einer rechtskräftigen Scheidung gilt § 1568a Abs. 1 BGB. Hier gibt es ebenfalls einen Anspruch auf Einräumung des alleinigen Besitzes, wenn ein Ehegatte wegen des Wohls der in der Immobilie wohnenden Kinder oder seiner eigenen Lebensverhältnisses (Alter, Krankheit, Armutsgefährdung) stärker auf die Nutzung der Immobilie angewiesen ist, oder die Überlassung sonst billig ist. Der weichende Ehegatte kann auch hier einen Zahlungsanspruch "als Entschädigung" erhalten. Dieser gestaltet sich in Form eines Anspruchs auf Abschluss eines Mietverhältnisses mit dem einziehenden Ehegatten zu ortsüblichen Bedingungen (§ 1568a Abs. 5 S. 1 BGB). Letzterer Anspruch erlischt jedoch gem. § 1568a Abs. 6 BGB, wenn er nicht binnen eines Jahres nach Rechtskraft der Scheidung rechtshängig wird.

Schließlich gibt es noch Konstellationen, in denen weder der Fall des § 1361b BGB greift, noch der des § 1568a BGB. Sodann gilt § 745 Abs. 2 BGB. Diese Konstellationen liegen v.a. vor, wenn die Anspruchsvoraussetzungen der §§ 1361b, 1568a BGB nicht erfüllt sind (da etwa kein Ehegatte mehr auf die Immobilie angewiesen ist als der andere) oder etwa die Nutzung von beiden Ehegatten nicht erwünscht ist (da etwa die erwachsenen Kinder die Immobilie nutzen sollen), oder die Frist des § 1568a Abs. 6 BGB verpasst wurde. In solchen Fällen des § 745 Abs. 2 BGB kann dann jeder Ehegatte eine Beschlussfassung zwischen ihm und dem anderen Ehegatten verlangen, die dem billigen Ermessen aller entspricht. So lässt sich auch auf diesem Weg z.B. die Möglichkeit finden, dass ein Ehegatte in der Wohnung verbleiben darf, wenn er dem anderen Ehegatten eine entsprechende Nutzungsentschädigung zahlt.

Fazit

Es gibt zahlreiche Optionen, mit Immobilien bei Trennung und Scheidung umzugehen, wenn diese im Miteigentum beider Ehegatten liegen. Welche die richtige Wahl ist, hängt von dem Einzelfall und dem noch bestehenden Verhältnis zwischen den Getrennten ab. In jedem Fall beraten wir Sie zielgerichtet individuell und wahren Ihre Interessen - auch vor Gericht.