Question 1

Wann ist eine Eigenbedarfskündigung rechtlich wirksam?

Accepted Answer

Eine Eigenbedarfskündigung erfordert ein nachvollziehbares Interesse des Vermieters, die Räume für sich oder enge Familienangehörige zu nutzen. Liegt tatsächlich kein Eigenbedarf vor, ist die Kündigung unwirksam. Man spricht dann von einem vorgeschobenen Eigenbedarf, der weitreichende Schadensersatzansprüche der Mieter nach sich ziehen kann. Neben dem Kündigungsgrund gibt es jedoch auch formelle Voraussetzungen, die für die Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigungen erforderlich sind. Dazu zählen insbesondere das Einhalten der Kündigungsfrist sowie der Form und die Begründung samt Hinweis auf das Widerspruchsrecht. Fallstricke sind bei Eigenbedarfskündigungen zahlreich. Ist der Vermieter zugleich Eigentümer einer weiteren vergleichbaren leerstehenden Wohnung, so hat er unter Umständen vorrangig diese zu nutzen, um seinen Eigenbedarf zu decken. Eine Eigenbedarfskündigung könnte ansonsten rechtsmissbräuchlich sein.

Question 2

Mietrückstände: Ab wann darf der Vermieter fristlos kündigen?

Accepted Answer

Ein Vermieter darf fristlos kündigen, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug ist, oder über einen längeren Zeitraum mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten. Auch bei einer fristlosen Kündigung wegen Mietrückständen gibt es individuelle formelle Anforderungen an diese, wie etwa Formvorgaben. Ein typischer Fallstrick ist, dass die außerordentliche Kündigung unwirksam werden kann, wenn der Mieter nachträglich die ausstehenden Mietraten begleicht. Nicht geheilt wird dagegen die ordentliche Kündigung, die daher stets zugleich ausgesprochen werden sollte.

Question 3

Was tun, wenn der Nachbar sein Geh- oder Fahrtrecht überschreitet oder mein eigenes blockiert?

Accepted Answer

Grunddienstbarkeiten bestehen oft schon seit sehr langer Zeit. Früher wurden diese ohne nähere Erläuterung im Grundbuch eingetragen. Das wirft nun, Jahrzehnte später, besondere Fragen auf - insbesondere, für welchen Zweck das Wegerecht genutzt werden darf. Ist ein Zweck bestimmbar (z.B. das Erreichen eines Wohnhauses oder die Zufahrt zu einem Acker, um diesen zu bewirtschaften) und wird das Geh- und Fahrtrecht anderweitig genutzt, stehen dem Eigentümer Unterlassungsansprüche zu, die wir gerne für Sie durchsetzen. Dasselbe gilt, wenn das eigene Wegerecht zu Unrecht von einem anderen blockiert wird, etwa durch ein parkendes Auto.

Question 4

Wer haftet für verdeckte Sachmängel nach dem Wohnungs- oder Hauskauf?

Accepted Answer

Bei Immobilien wird die Sachmängelhaftung im Notarvertrag in der Regel weitgehend ausgeschlossen ('gekauft wie gesehen'). Jedem Haftungsausschluss setzt das Gesetz jedoch Grenzen. Der Verkäufer haftet dennoch, wenn er einen ihm bekannten Mangel arglistig verschwiegen hat (z.B. Feuchtigkeitsschäden im Keller oder überstrichener Schimmel) bzw. eine bestimmte Beschaffenheit vertraglich garantiert wurde. Hierbei liegt die Beweislast jedoch beim Käufer. Sind Problemfelder im Voraus des Vertragsschlusses schon bekannt, bietet sich eine anwaltliche Beratung in jedem Fall an, um Sicherheit zu schaffen und Streitigkeiten vorausschauend zu vermeiden.

Question 5

Wie wehre ich mich gegen ungerechtfertigte WEG-Beschlüsse?

Accepted Answer

Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung können durch eine Anfechtungsklage vor Gericht angegriffen werden, wenn sie z.B. ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen oder formelle Mängel aufweisen. Wie bei allen Klagen ist die anwaltlich umfassende Betreuung, die wir Ihnen gerne bieten, dringend anzuraten. Denn es gibt einige Fallen, die schwerwiegende Konsequenzen nach sich ziehen können. So muss sich die Klage etwa gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft als solche richten, nicht gegen den Verwalter. Auch muss die Klage zwingend innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben werden.

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